Wynajem nieruchomości na ryczałcie bez zakładania działalności gospodarczej

Naczelny Sąd Administracyjny  uchwała z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FSP 1/21 w składzie rozszerzonym podważył dotychczasową linie Urzędów Skarbowych, które dotychczas stały na stanowisku , że wynajem wielu nieruchomości wymaga zakładania działalności gospodarczej.

Według NSA przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Wydana w maju przez NSA uchwała ma możliwość zakończyć spory między urzędami a podatnikami, którzy wynajmują swoje mieszkania. Fiskus uważał, że właściciel kilku nieruchomości musiał rejestrować działalność i rozliczał najem jako firma. NSA nie ma jednak wątpliwości – to podatnik decyduje o sposobie opodatkowania, a wynajmowanie wielu mieszkań nie wyklucza najmu prywatnego. Najem taki może być opodatkowany ryczałtem 8,5%.

Gdzie kończy się najem prywatny, a zaczyna działalność gospodarcza?

AP Tax Biuro Rachunkowe uważa, że uchwała NSA ma znaczenie dla wszystkich podatników, którzy są w posiadaniu kilka nieruchomości, a z których od kilku lat Urząd Skarbowy próbuje zrobić przedsiębiorców, pomimo iż wcześniej działalności gospodarczej nie prowadzili.

Do dziś organy podatkowe kładły nacisk na aspekt przychodowy, charakter zorganizowany i ciągły, nie zważając jednakże na treść całego przepisu, który wyklucza ze sfery pozarolniczej działalności gospodarczej wszelkie przychody wymienione w art. 10 ust.1 pkt 1, 2, 4-9, w tym także eliminuje art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a więc najem prywatny.

Dziś Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie rozgraniczył, czym jest źródło przychodu z działalności gospodarczej, której przedmiotem są nieruchomości, a czym przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze poza działalnością gospodarczą.

W praktyce oznacza to, że muszą zostać wykonane następujące czynności:

– nieruchomość musi być wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy,
– zakup nieruchomości, a następnie wprowadzenie do ewidencji środków trwałych następuje na podstawie aktu notarialnego, w którym nabywca zostaje wymieniony jako przedsiębiorca, lub też – w przypadku działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną – na podstawie oświadczenia w sytuacji, gdyby nabycie nastąpiło kilka lat wcześniej poza działalnością gospodarczą lub przed jej założeniem,
– przedmiot działalności gospodarczej określony zostaje poprzez następujące PKD:
86.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi
68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
55.10.Z – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania
55.20.Z – Obiekty noclegowe, turystyczne i miejska krótkotrwałego zakwaterowania,
– wprowadzenie do ewidencji środków trwałych generuje także dokonywanie odpisów amortyzacyjno–umorzeniowych (z wyjątkiem gruntów),
– przypadku nieruchomości, które nie są własnością podatnika, musi istnieć inny tytuł prawny, jak np. umowa najmu, dzierżawy, leasingu i zapisane w niej prawo do zawierania dalszych umów najmu, podnajmu, poddzierżawy, itd.